اخذ به شفعه

برای شناخت تاسیس حقوقی و فقهی اخذ به شفعه می بایست به قانون مدنی مراجعه کنیم . مطابق قانون مدنی هرگاه مال غیر متقول قابل تقسیمی ( از لحاظ مقررات ثبتی ) بین 2 نفر مشترک باشد و یکی از 2 شریک سهم خود را به قصد بیع ( فروختن ) به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند . این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند .

به زبان ساده و عامیانه اخذ به شفعه را می توان این گونه تعریف کرد : هرگاه زمین ، خانه ، باغ یا آپارتمان به 2 نفر تعلق داشته باشد ( به صورت مشاع ) و یکی از آن دو سهم خود را به دیگری بفروشد شریک دیگر می تواند پولی را که مشتری ( شخص ثالث ) به شریک او پرداخته را به مشتری بدهد و کل آن زمین یا خانه یا باغ ِیا آپارتمان را مالک شود .

شفعه حق مالی است و وسیله رفع ضرر است و نه جلب منفعت .پس اگر بعد از ایجاد حق شفعه شریک دارای حق شفعه سهم خود را به دیگری منتقل کند حق شفعه ساقط می شود چرا که مبنای ضرر از بین می رود و انتقال گیرنده نیز آن را به دست نمی آورد . حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود . شفیع یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید .

به موجب ماده 814 قانون مدنی خیاری بودن عقد مانع اخذ به شفعه نیست اما با عنایت به مواد 33 و 34 قانون ثبت در بیع شرط اخذ به شفعه وجود ندارد .

در صورتی که مبیع متعدد باشد و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر نباشد حق شفعه را می توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود . ماده 811 قانون مدنی

حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود . صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید . اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می نماید .

شروط لازم برای اخذ به شفعه

برای اعمال حق شفعه قانون شروطی را تعیین کرده است که به بررسی آنها می پردازیم .

فوری بودن حق شفعه

شفیع ( صاحب حق شفعه ) می بایست اخذ به شفعه را فوری اعمال کند . چرا که به موجب قانون حق شفعه فوری است . منظور از فوری بودن حق شفعه فوریتی است که در عرف برای انجام اعمال حق شفعه بعد از اطلاع از وقوع معامله در نظر گرفته می شود . بنابراین حق شفیع در اعمال حق شفعه از تاریخ اطلاع از وقوع معامله محاسبه می شود . موضوع مهم آن است که شفیع برای اعمال حق شفعه می بایست از ثمن ( بهای معامله ) آگاه شود تا بتواند آگاهانه این حق خود را اعمال کند و تا زمان آگاه شدن از ثمن و شرایط معامله تاخیر او در اعمال حق شفعه قابل پذیرش است . همچنین حق شفعه قابل اسقاط است و شفیع می تواند حق خود را ساقط کند .

حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود . هرگاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی توانند آن حق را فقط به نسبت سهم خود اجرا کنند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند .

مال غیر منقول

حق شفعه فقط در اموال غیر منقول ذاتی قابل اعمال است و در اموال منقول قابل اعمال نیست . منظور از غیر منقول ذاتی زمین و باغ و خانه است . همچنین حق شفعه در ساختمان نیز قابل اعمال است . اما هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه بوجود نخواهد آمد . در صورتی که حصه یکی از دو شریک وقف باشد ، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارند .

حق شفعه در آپارتمان نیز ممکن است ایجاد شود مثلا دو نفر مالک در یک ساختمان 4 طبقه مالک تمامی واحدهای آن باشند و یکی از شرکا سهم خویش را در قالب بیع به دیگری منتقل کند .

مال مشاع در اخذ به شفعه

مال مورد حق شفعه باید مشاع باشد . منظور از مال مشاع آن است که آن مال در مالکیت دو یا چند نفر باشد به طوریکه هر شریک در جز جز آن مال مالکیت داشته باشد . مانند آنکه در یک زمین با ابعاد مشخص دو نفر شریک باشند و مثلا یکی مالک 2 دانگ باشد و دیگری مالک 4 دانگ . در شفعه مال مشاع می بایست در مالکیت دو نفر باشد تا حق شفعه در صورت وجود شرایط دیگر بوجود آید .

قابل تقسیم بودن

مالی که در آن حق شفعه می بایست ایجاد شود می بایست قابل تقسیم باشد که این قابلیت تقسیم بر مبنای قابل افراز بودن بنا به تشخیص اداره ثبت است .

2 نفر شریک

برای ایجاد حق شفعه می بایست در زمان ایجاد این حق شرکا مال مشاع دو نفر باشند و چنانچه شرکا بیشتر از دو نفر باشند حق شفعه ایجاد نمی شود .

انتقال می بایست در قالب عقد بیع باشد

برای ایجاد حق شفعه شریک دیگر می بایست مالکیت خویش را در قالب عقد بیع ( فروش ) به دیگری منتق کند و چنانچه در قالب عقود دیگر مانند صلح ، معاوضه و هبه و.. به دیگری منتقل کند حق شفعه ایجاد نمی شود .

سهم مشاع باید مبیع باشد نه ثمن

در صورتی برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود که شریک سهم خود را در قالب بیع به دیگری منتقل کند و سهم او در عقد بیع مبیع باشد نه ثمن معامله . یعنی شریک فروختن سهم خویش به دیگری را نباید بعنوان ثمن ( پول ) قراداد در نظر گرفته باشد .

دیدگاهتان را بنویسید