اراضی موات

اراضی ملی مورد بررسی قرار گرفت .موات از نظر حقوق مدنی و حقوق ثبت، زمینی است که صرف نظر از عدم مالکیت انسان نسبت به آن، هیچ کس هـم از آن بهره برداری نمی کنـد. بـه عبارت دیگر، اراضـی مـوات، زمین هایی هستند که به هر دلیل معطل مانده اند و از آنها استفاده نمی شود. بخش پایانی مـاده ۲۷ قانون مدنی در تعریف اراضی موات می گوید «… اراضی موات، یعنی زمینهایی که معطـل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.»

تعریف مذکور، متضمن دو شرط لازم برای شناسایی زمین موات است: اول این که، زمین مالک خاص نداشته باشد. پس، اگر زمینی مالک داشته باشد و آن زمین به علت اهمال مالک از آبادی روی به ویرانی گذارد، موات تلقی نمی شود. چنین زمینی، بـایر است و احیای آن توسط دیگری نیز، البته سبب تملک او نخواهـد شـد. چنان که برخی از فقیهان نیز گفته اند «… اگر با خریدن یا ارث یا صلح و مانند آن، کسی مالک زمینی شود، مسلماً با گذشت زمان و تبدیل آن به موات، از ملک او خارج نمی شود. مگر این که مالکین آن، همـه از بین بروند و هیچ گونه اطلاعی از آنها در دست نباشد یا اعراض کنند. اما اگر آن زمین را با احیاء کردن مالک شده باشد، محل بحث است که آیا با ماندن و موات شدن از ملک او خـارج می شود یا نه؟ و مشهور در میان علمای شیعه این است که از ملک او خارج نمی شود.»

در مخصوص انواع دعاوی ملکی به نوشته وکیل ملکی مراجعه شود .

دوم این که، آبادی و عمران و کشت و زرع در آن نباشد. آبادی و عمران اراضی به تناسب انتفاع، متفاوت است و البته ضابطه عرفی در این میان بسیار تعیین کننده می باشد. بر مبنای عرف، درختکاری و زراعت و احداث بنا در زمین، آن را آباد و معمور معرفی می کند. مفهوم و کیفیت احیاء، در ماده ۱ آیین نامه قانون زمین شهری، چنین تعریف شده است «منظور از عمران و احیای قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری، عمومات مذکور در ماده ١٤١ قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیاء و عمران اراضی است و عملیاتی از قبیل شخم غير مسبوق بـه احیاء و تحجير و ریختن مصالح در زمین و حفر چاه و نظایر آن، عمـران و احياء محسوب نمی گردد.»

اما گذشته از شروط مذکور، تعریف ماده ۲۷ قانون مدنی از این حیث که اراضی بایر را شامل می شود، محل ایراد است. زیرا اراضی موات شهری، طبـق مـاده ۳ قانون زمین شهری 1366، زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشند و طبـق مـادة ٤ همـان قانون، «اراضی بایر شهری، زمینهایی است که سابقه عمـران و احياء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اند، اعم از این که صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.» افزون بر اینها، در دهه های اخیر قوانین متعددی در ارتباط با اراضی موات بر اساس منابع فقهی تدوین و به تصویب رسیده است. مهم ترین مقرره قانونی در این زمینه، اصـل ٤٥ قـانون اساسی است که به موجب آن، اراضی موات در زمره ثروتهای عمومی و در اختیار حکومت اسلامی اعلام شده است. برخی از نویسندگان با توجـه بـه اصـل مزبور، مـوات را بخشی از مصوب«آنفال» دانسته اند.

اما این نظریه قابل انتقاد به نظر می رسد. زیرا: اولا، در ابتدای اصـل ٤٥ قانون اساسی، عبارت «انفال و ثروت های عمومی از قبیـل زمینهای موات یا رها شده …» آمده است و به تبع آن استنباط می شود که قانونگذار اساسی، «انفال» و «ثروتهای عمومی» را جدا و مستقل از یکدیگر محسوب نموده است. پس، نبایـد این دو مفهوم را خلط کرد و آنها را یکی پنداشت.

ثانیا، به دستور مقرر در قسمت اخیر ماده 6 قانون زمین شهری، کلیه اراضی مـوات شهری اعم از این که در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و غیر دولتی باشند، در اختیار دولت اعلام شده است و ادارات ثبـت مـكـلـف شـده انـد بـه تقاضای وزارت مسکن و شهرسازی، اسناد مالکیت این گونه اراضی را به نام دولت صادر نمایند و این در حالی است که نمی توان پذیرفت که قانونگذار از یک طرف، مالی را در شمار «آنفال» بداند و از طرف دیگر، جواز صدور سند مالکیت آن را به نام دولت صادر کند. ثالثاً، به تصریح ماده ۸ قانون مزبور، کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشند، در اختیار ولی فقیه اعلام شده است. اما به نظر نمی رسد و قرینه ای هم در دست نیست تا بتوان حکم ماده را به انواع دیگر اراضی، تعمیم و تسری داد.

رابعاً، در هیچ یک از متون قانونی ـ اعم از قانون اساسی و قوانین عادی ـ حتى تلويحاً نيـز مقرره ای در مورد «آنفال» بودن اراضی موات به دست نمی آید. واقعیت این است که به تصریح اصل ٤٥ قـانـون اساسی، اراضی مـوات، بخـش عمـده و مهمی از ثروتهای عمومی است که دولت بـه عنـوان مـدیر و مراقب آن، از طرف جامعـه نمایندگی دارد و حتی صدور سند مالکیت این گونه اراضی به نام دولت نیز، فقط در این راستا قابل ارزیابی است.

اما از نخستین متون قانونی در مورد اراضی موات شهری، باید به لایحه قانونی ثبت اراضی موات اطراف شهر تهران، مصوب ٢٥ تيرماه ١٣٣٤ کمیسیونهای مشترک مجلسین اشاره کرد که طبق مواد ۱ و ۲ آن، تقاضای ثبت اراضی بایر بلامالک و موات اطراف شهر تهران از طرف اشخاص، از تاریخ ۲۸ مردادماه ۱۳۳۱ به بعد، غیر قابل قبول اعلام شده و دولت به عنوان تنها مرجع ذیصلاح جهت درخواست ثبت اراضی مذکور، معرفی گردیده است تا پس از ثبت، آن را جزء سرمایه بانک ساختمانی قرار دهد و بانک ساختمانی هم در خصوص این گونه اراضی باید طبق اساسنامه خود عمل کند.

همچنین بر اساس ماده ۳ لایحه قانونی مزبور، در صورت اثبات ادعای اشخاص نسبت به این قبیل اراضی در دادگاه ها، چنانچه اراضی مزبور به فروش رسیده و یا تقسیم گردیده و یا به مؤسسات عمومی تخصیص داده شده باشد، بانک ساختمانی مؤظف است بهایی را که به عنوان قیمت زمین دریافت داشته است، به محکـوم لـه پرداخت کند و در صورتی که اراضی مزبور به فروش نرسیده و یا تقسیم نگردیده و یا به مؤسسات عمومی تخصیص داده نشده باشد، بانک می تواند زمین را نگه دارد و قیمت قبـل از مرغوبیت را به محکوم له بپردازد و یا این که با دریافت حق تشرف و مرغوبیتی که در اثر اقدامات بانک به وجود آمده است، عین زمین را به محکوم له مسترد کند. گفتنی است که در حال حاضر، تکالیف بانک ساختمانی بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی محول شده است.

پس از انقلاب اسلامی سال 1357 ، به موجب لايحـه قـانوني لغـو مالكيت اراضـى مـوات شهری و کیفیت عمران آن ه تیرماه ١٣٥٨ شورای انقلاب و اصلاحیه ۲۸ تیرماه همان سال و همچنین بر اساس لایحه قانونی الحاق سه ماده و دو تبصره به قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن ٢٥ تيرماه 1359 شورای مذکور، مقرراتی در باره اراضی موات وضع شده است که سرانجام منجر به تصویب قانون اراضی شهری مصوب ۲۷ اسفندماه 1360 مجلس شورای اسلامی گردیده و قانون اخیر نیز البته با انقضای مهلت اعتبـار پنج ساله، جای خود را به قانون زمین شهری مصوب ۲۲ شهریورماه ١٣٦٦ داده که در حال حاضر بر حقوق راجع به اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها حاکم است.

ضمناً باید توجه داشت که ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۳۰ آذرماه 1365 و نیز تبصره های آن، حاوی مقررات دیگری لحاظ تأثیر در ثبت این نوع اراضی، بسیار حائز اهمیت شمرده می شوند. به نحوی که گفته شد ماده ۳ قانون زمین شهری، اراضی موات شهری را زمین هایی اعـلام کرده است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشند و بخش اخيـر اصـل ٤٥ قانون اساسی نیز، ترتیب و تفصیل استفاده از «آنفال» و ثروتهای عمومی را به قانون عادی محـول کـرده اسـت.

به این اعتبار، قانون زمین شهری مقررات مفصلی در خصوص اراضی موات پیش بینی نموده و در ماده 6، زمین های موات شهری را صراحتاً متعلق به دولت اعلام کرده است. بخـش اخـيـر ماده ۳ این قانون، در مورد احیای پیش از تصویب قانون مزبور مقرر می دارد «… زمــن هـای مواتی که علیرغم قانون لغـو مالکیت اراضـی مـوات شهری، بدون مجوز قانونی از تاریخ ١٣٥٨/٤/٥ به بعد احیاء شده باشد، همچنان در اختیار دولت می باشد.» بنابراین، هدف نهایی از اعلام موات بودن اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها، این است که اراضی مزبور در اختیار دولت قرار گیرد تا با تعیین و رعایت ضوابط ویژه و مشخص، نحـوه واگذاری و احیای آنها معین شود. از این جهت، بر خلاف اموال عمومی که علی الاصول قابل انتقال به غیر نیستند، اصل بر انتقال اراضی موات است. بدیهی است در هر مورد که امکان واگذاری این گونه اراضی، طبق ضوابط و مقررات مربوطـه فـراهـم باشـد، وزارت مسکن و شهرسازی به نمایندگی از طرف دولت، اقدام به واگذاری اراضی موات شهری به اشخاص حقیقی و حقوقی می کند.

با این حال، ماده ۷ قانون مزبور، حقوقی را برای مالکین اراضـی مـوات شهری که اسناد مالکیت آنها باطل می شود، پیش بینی کرده است. در این ماده مـی خـوانیم «کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته اند، مشروط بر آن که از مزایای مواد 6 یا 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی در سراسر کشور، قطعه یا قطعاتی جمعاً معادل ۱۰۰۰ متر در اختیارشان گذاشته می شود تا در مهلت مناسبی که در آیین نامه تعیین خواهد شد، عمران و احیاء کنند. در صورت عدم عمران و احیای بدون عذر موجه، اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت باز می گردد.»

همچنین طبق تبصره ذیل ماده مذکور به اشخاصی که قبل از قانون لغـو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 5 تيرماه 1358 شورای انقلاب به اسناد عادی دارای زمین بوده اند و در مهلت هـای تعیین شـده قبلی از طرف مراجع مربوطه، تشکیل پرونده داده اند و نیز در شهرهایی که تاکنون مهلتهای مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است، در صورتی که تاریخ تنظیم سـنـد عـادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضایی تأیید گردد، برابر ضوابطی که در آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری موجب تعیین می شود، اجازه عمران داده شده است.

از مواد مذکور، می توان نتیجه گرفت که احیای اراضی موات شهری توسط سایر اشخاص، سبب مالکیت آنها نمی شود و بند اول ماده ١٤٠ قانون مدنی که احیای اراضی موات را از اسباب تملک اعلام نموده است، در مورد اراضی موات شهری، باید منسوخ تلقی کرد.

زیرا همان گونه که گفته شد، هدف نهایی از اعلام موات بودن اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها، این است که اراضی مزبور در اختیار دولت قرار گیرد تا با تعیین و رعایت ضوابط ویژه و مشخص، نحوه واگذاری و احیای آنها معین شود. این هدف، امکان و اختیار اشخاص را در احیای اراضی موات شهری ـ به طور مستقیم و به نحو مستقل ـ نه فقط محدود، بلکه منتفی می سازد. به همین دلیل، به موجب بند ۱۰ ماده ۱۹ آیین نامه قانون زمین شهری، قبول تقاضای ثبت زمین های موات از اشخاص مطلقاً ممنوع است و اسناد مالکیت ایـن گونه اراضی فقط به نام دولت صادر خواهد شد.

اما افزون بر مقررات مذکور، باید به قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن اشاره کرد که مقررات محدودکننده ای راجع به قواعد مربوط به احیای اراضی موات وضع نموده و از ایـن حيث، قواعد احیای این گونه اراضی را تخصیص زده است. در همین راستا و به دستور فرازهای (الف) و (ب) بند ٢٦١ مجموعه بخشنامه های ثبتی، قبول تقاضای ثبت اراضـی مـوات از اشخاص به کلی ممنوع و ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت نسبت به تقاضاهای جاری، موکول به احراز قطعی غیر موات بودن ملک مورد تقاضای ثبت و همچنین احراز قطعی عدم تجاوز ملک مورد تقاضای ثبت به اراضی موات است.

بند ٣٥١ مجموعه بخشنامه های ثبتی، حتی از این نیز فراتر می رود و در مورد اراضی و املاک مجاور اراضی موات که جریان ثبتی آنها منتهی به ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت برای آنها شده است، مقرر می دارد «… در برخی از اراضی که با اراضـی مـوات مجاورت داشته و اسناد مالکیت بدوی، بدون نقشه و طول اضلاع و مساحت صادر شده است، به دستاویز عمل تفکیک، مقادیر زیادی از اراضی موات را جزو محدوده اصـلى قلمـداد و به صدور اسناد مالکیت تفکیکی مبادرت می نمایند. چون ماده ۲۲ قانون ثبـت و سایر قوانین و مقرراتی که از اسناد مالکیت حمایت می کنند، منوط و موکول به این است که با اجرای جریان مقدماتی از تقاضای ثبت و تحديد حدود و گذشتن مواعد اعتراض بر اصل و حدود يا صـدور حکم نهایی در مواردی که اعتراض در موعد مقرر واصل شده است، نسبت بـه مـورد تقاضا جریان مقدماتی ثبت صحیحاً انجام شده باشد و نسبت به مازاد این قبیل اراضی از محدوده اولی هیچ نوع عملیات ثبتی صورت نگرفته است ، لازم است به مجرد برخورد با این قبیل اراضی و احراز مقدار اولیه و تعیین قطعات اضافی که بدون هیچ گونه تشریفاتی انجام شده است به دفاتر اسناد رسمی آن منطقه واحد ابلاغ شود که از انجام هرگونه معامله ای نسبت به قطعات اضافی ، خودداری و پرونده را جهت تعقیب متخلفین به دادسرای محل ارسال و نتیجه را نیز در هر مورد علیحده به سازمان ثبت اعلام فرمایید .

دیدگاهتان را بنویسید