وبلاگ

در نوشته حاضر به بررسی استملاک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه و معاملات صوری در رویه قضاییه دادگاههای استان تهران می پردازیم و همچنین علاوه بر ارائه دادنامه های صادره در آینده نزدیک نتیجه درخواست اعمال ماده 477 و شکایت در دادسرای انتظامی قضات نیز اطلاع رساتی خواهد شد .

با عنایت به اینکه این موضوع یعنی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع افغانستان و کشورهای حوزه خلیج فارس در کشورمان گسترش یافته و با انواع حیله ها به خرید اموال غیرمنقول می پردازند و موضوع حاضر از باب اجتماعی و سیاسی و از هم از منظر حقوقی و قضایی حائز اهمیت است از صاحب نظران و وکلا و قضات چنانچه نظری در این خصوص دارند باعث امتنان است که در قسمت نظرات همفکری و با ما همراه باشند .

و اما در خصوص سایر اشخاصی که نوشته حاضر را مطالعه می کنند لازم به اطلاع رسانی می دانم که وکیل بر مبنای قوانین و اسناد و مدارک از موکل دفاع می کند اما آنچه در متن دادنامه منجر به رد دعوا و گاها محکومیت موکل می شود ممکن است منطبق با قوانین نباشد .

طرفین پرونده :

1 – بهروز ( فروشنده )

2 – حسین ( تبعه افغانستان ) 3 – زینب ( خریدار صوری ) 4 – حمید ( مشاور املاک )

موکل آقای بهروز ملک خویش را جهت فروش در اینترنت آگهی می کند و سپس شخصی که تبعه افغانستان است به نام حسین به عنوان خریدار تماس و به همراه خانواده چندین مرتبه از ملک بازدید و در نهایت طرفین یعنی موکل ( بهروز ) و حسین ( تبعه افغانستان ) در بنگاه املاک مبایعه نامه ای را تنظیم می کنند و با عنایت به اینکه اتباع خارجه اهلیت خرید اموال غیر منقول را ندارند در قسمت خریدار نام شخص ایرانی را ذکر می کنند .

لازم به ذکر است در جلسات دادرسی و بنا بر اظهارات وکیل زینب ( خریدارصوری ) و مشاور املاک و حسین ( تبعه افغانستان ) ، خریدار ( زینب ) در هنگام تنظیم مبایعه نامه حضور نداشته و در شهر دیگری حضور داشته و مبایعه نامه با توافقات بهروز و حسین ( تبعه افغانستان ) نگارش شده و پرداخت ثمن و شروط قولنامه توسط این دو نفر واقع می گردد .

از شروط قرارداد می توان موارد زیر را ذکر کرد :

تاریخ تنظیم سند رسمی مورخ 30 /06 می باشد .

زمان تحویل مورخ 30 /08 همزمان با تسویه کلیه ثمن قرارداد ذکر می شود .

مورخ 06/30 به نام خانم زینب سند رسمی انتقال تنظیم می شود و در سند رسمی زینب اقرار به تحویل و تصرف مبیع می کند .

همچنین در ظهر قولنامه قید شده است : الباقی ثمن معامله 450 میلیون تومان هنگام تحویل ملک پرداخت خواهد شد.

نکته مهم اینکه در حاشیه قولنامه متنی بدین عبارت نوشته شده است : لازم به ذکر می باشد که کلیه مبلغ ساختمان خریداری شده توسط حسین .. تبعه افغانستان پرداخت شده و اختیار تام در هر زمان دارند و سند امانتی است نزد خانم زینب ..

دادخواست خلع ید و مطالبه اجرت المثل – داخواست بطلان مبایعه نامه و ابطال سند رسمی انتقال

به علت اختلافات رخ داده بین موکل و آقای حسین ( تبعه خارجه و خریدار واقعی ) و شانه خالی کردن او از پرداخت مابقی ثمن قرار داد منجر به طرح دادخواست از سوی خانم زینب ( خریدار صوری ) به خواسته خلع ید و مطالبه اجرت المثل می شود و در جلسه اول دادرسی خواسته خویش را به الزام به تحویل و مطالبه وجه التزام قراردادی به میزان روزانه 500 هزار تومان تغییر می دهد .

در طرف مقابل ما نیز دادخواستی به خواسته بطلان مبایعه نامه و ابطال سند رسمی طرح که به علت ارتباط کامل به صورت توامان پرونده در شعبه 10 دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ری به صورت توامان رسیدگی می شود .

عمده دفاعیات اینجانب بر این مبنا استوار بود که :

خانم زینب .. دادخواستی به خواسته خلع ید و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ 30/08/1401 طرح نموده اند و عنوان کرده اند که موکل به جهت عدم تحویل مبیع درمورخ 28/04/1401 می بایست محکوم به پرداخت اجرت المثل بشوند . در جلسه اول رسیدگی وکیل محترم خواهان خواسته مصرح در دادخواست را به الزام به تحویل و مطالبه خسارت قراردادی تغییر داده اند .
در پاسخ و رد خواسته خواهان لازم به توضیح است :

1- به دلیل اینکه خواهان مالک اصلی ملک نمی باشد و با عنایت به متن حاشیه قولنامه مالک حقیقی ملک شخص تبعه افغان آقای حسین .. می باشد و خواهان زینب .. فاقد سمت می باشند طرح دعوی از سوی فرد فاقد سمت صورت گرفته است ودادخواست میبایست رد شود .
2 – وفق ماده 98 قانون آیین دادرسی مدنی ، تغییر خواسته در صورتی پذیرفته است که با دعوای طرح شده مربوط بوده و منشاء واحدی داشته باشد . این در صورتی است که منشاء خلع ید و اجرت المثل واقعه حقوقی ( غصب ) است اما منشاء الزام به تحویل و خسارت قراردادی عمل حقوقی و قرارداد می باشد . بنابراین تغییر خواسته دعوا قانونی تغییر نکرده و قابل پذیرش نمی باشد .
از سویی خواسته خلع ید و پرداخت اجرت المثل نیز به عنوان خواسته قانونی ابتدایی خواهان محکوم به رد است چرا که در جایی که تعهد طرفین یک قرارداد به موجب عقد بیع و الزامات قراردادی می باشد طرح دعوای خلع ید و.. پذیرفتنی نیست و محکوم به رد است .

3 – گفته شد که تغییر خواسته به صورت قانونی صورت نگرفته است با این حال در پاسخ به آن لازم به ذکر است :
الف ) خواهان ( زینب ) به تعهدات قراردادی خویش عمل نکرده است و شخصی که می بایست محکوم به پرداخت خسارت قراردادی شود خواهان دعوی اصلی است چرا که به موجب بند 2-3 قرارداد خواهان می بایست کلیه ثمن قرارداد را همزمان با تنظیم سند رسمی که مورخ 30/06/1401 صورت گرفته تسویه می کرده است در حالی که چنین اتفاقی روی نداده است .
ب ) عرف جامعه نیز این موضوع را تایید می کند که خریدار می بایست همزمان با تنظیم سند رسمی کلیه ثمن قرارداد را تسویه کند . به موجب ماده 225 قانون مدنی ( متعارف بودن امری در عرف و عادت ، به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد ، به منزله ذکر در عقد است )

پ ) به موجب ظهر قرارداد خواهان اصلی می بایست همزمان با تحویل و تخلیه ملک ، الباقی ثمن قرارداد را پردازد که تا به امروز از این امر خودداری نموده است و حتی وکیل محترم خواهان با اطلاع از این امر، از ضمیمه نمودن ظهرقولنامه و تصریح این موضوع امتناع نموده است .

ت ) با عنایت به اینکه خواهان در زمان تقدیم دادخواست می بایست ذیحق باشد نامبرده می بایست پیش از طرح دعوا یا همزمان با طرح دعوا ، الباقی ثمن قرارداد را در حساب سپرده دادگستری واریز و متعاقبا دادخواست خود را تقدیم دادگاه می نمود که از این امر نیز امنتاع کرده است و در زمان تقدیم دادخواست شرایط طرح دادخواست را رعایت نکرده است .( عدم وجود شرایط کامل طرح دعوا و ذیحقی خواهان در تاریخ تقدیم دادخواست با عنایت به عدم واریز وجه به حساب سپرده دادگستری )
بنابراین دعوای خواهان بنا به دلایل فوق مردود است .

پیشتردرشرح دادخواست ولوایح ارسالی مورخ 30 /03/1402 و مورخ 11/04/1402 شرح مواد حکمی مبنی بر ممنوعیت اتباع خارجی در معاملات اموال غیر منقول و بطلان چنینی قراردادهایی بیان شد .
همانطور که میدانیم برای اینکه عقدی محقق شود نیاز به وجود قصد انشاء طرفین می باشد . همانطور که در شرح ماوقع بیان شد اساسا قولنامه شماره ….. مورخ 28/04/ 1401 با تراضی موکل و آقای سید حسین ..تبعه افغان صورت گرفته است و علاوه بر اینکه این موضوع در حاشیه قولنامه تصریح شده است و موضوع به قدری واضح واظهر من الشمس است که دیگر نیازی به سایر ادله نمی باشد واستناد به اصل صحت نیز در جایی که دلیل قطعی وجود دارد تاب مقاوت برابر دلیل مذکور در قولنامه را ندارد با این حال موکل شهودی بابت اثبات موضوع دارد و استماع شهادت شهود از ریاست محترم مورد استدعا است .
امکان دارد دلیل رد دستور موقت از سوی دادگاه محترم استناد به اصل برائت باشد این در حالی است با وجود دلایل و امارات ، نوبت به اصل نمی رسد . استناد به اصول عملیه از جمله اصل برائت هنگامی مجاز است که دلیل و اماره ای وجود نداشته باشد و برای یافتن دلیل فحص و جستجو شده باشد و از دسترسی به آن نومیدی و یاس حاصل شده باشد . این در حالی است که سند و اقرار صورت گرفته در حاشیه سند برابر ماده 1258 قانون مدنی قاطع دعوا می باشد .

الف ) نظر به اینکه تنظیم قولنامه با توافق موکل و شخص تبعه افغانستان صورت گرفته و در تمام جزئیات قرارداد شخص تبعه افغانستان حضور داشته و ایجاب و قبول معامله فی مابین موکل و تبعه افغانستان بوده و نام خانم زینب .. صرفا پوششی برای فرار از ممنوعیت اتباع خارجه در معاملات اموال غیر منقول در قرارداد ذکر شده است ( ضمیمه شماره 1 و خالی بودن امضا خریدارو وجود متن حاشیه قرارداد ) و از منظر دیگر چون درمتن حاشیه قرارداد تصریح شده تمام ثمن قرارداد توسط تبعه افغانستان پرداخت شده است و اختیار تام در هر زمان دارند و سند امانتی است نزد خانم زینب ..که اقرار به مالکیت شخص تبعه افغانستان دارد .

ب ) در صورتی که دادگاه محترم قائل به امر فوق نباشد با توجه به اینکه قصد خانم زینب .. حین تنظیم قولنامه انجام معامله برای شخص تبعه افغانستان بود و وفق ماده 196 قانون مدنی که قرارداد را در این حالت برای دیگری قلمداد کرده است خریدار آقای حسین .. تبعه افغانستان می باشد که در این صورت نیز قرارداد باطل است .
بنابراین در هر 2 فرض فوق وفق مواد10 و 183 و 190 و191و194و 196 و 961و 975 و 980و986و987 و 1288 قانون مدنی وماده 2 قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب 1380 – تبصره یک ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری و صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372 – ماده 24 آیین نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب1371- ماده 9 آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری و صنعتی مصوب و بند 12 اصل 13 و اصل 9 و اصل 31 و اصل 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران مبایعه نامه و سند انتقال رسمی باطل می باشد و از محضر آن مقام محترم صدور حکم بر اعلام بطلان مبایعه نامه و ابطال سند رسمی و رد دعوای خواهان اصلی مورد استدعا است .

دفاعیات وکیل زینب :

1- خریدار واقعی زینب .. می باشد هر چند ثمن قرارداد را تبعه افغانستان پرداخت کرده است .

2 – پرداخت وجه توسط دیگری تاثیری در مالکیت موکل ( زینب ) ندارد .

3- این واقعیت که موکل هنگام تنظیم بازدید ملک و تنظیم مبایعه نامه حضور نداشته است و ایجاب و قبول توسط آقای حسین .. صورت گرفته است به این دلیل می باشد که آقای حسین بعنوان وکیل خانم زینب !! بوده است .

پاسخ اینجانب :

هر چند بنابر اظهارات شهود و متن حاشیه قولنامه و دیگر قرائن و امارات  و مواد قانون مدنی اثبات کننده وقوع معامله و ایجاب و قبول فی مابین موکل به عنوان فروشنده و خریدار ملک آقای حسین ..تبعه افغانستان می باشد و بدین علت معامله صورت گرفته باطل است اما لازم به ذکر است خواندگان دعوی تقابل که همگی ذینفع در عدم بطلان قرارداد هستند و برای گریز از صدور حکم بطلان بیان داشتند که آقای حسین ..تبعه افغانستان بعنوان وکیل خانم زینب.. اقدام به تنظیم مبایعه نامه ملک کردند .

هر چند نامبردگان دلیلی برای وکالت و نمایندگی آقای حسین .. ارائه نداده اند و اظهار عجز از ارائه سند کردند ( و حدود و اختیارات وکیل نامشخص می باشد )  ، لازم به توضیح می باشد که حتی اتباع خارجه اهلیت برای انجام معاملات اموال غیر منقول به وکالت از اشخاص ایرانی را ندارند . چرا که برابر ماده 662 قانون مدنی ( وکیل باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته با شد ) در حالی که اتباع خارجه اهلیت این موضوع را ندارند .

علی هذه بنا به دلایل فوق و دیگر دفاعیات و سایر دلایل و مدارک  از جمله شهادت شهود و دلایل و قرائن دیگر صدور حکم بر بطلان مبایعه نامه و ابطال سند مورد استدعا است .

دادنامه صادره از شعبه 10 دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان ری

این نوشته به زودی کامل می شود .