از دعاوی بسیار مهم حوزه املاک و اراضی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می باشد . در عرف کنونی جامعه هنگام معاملاتی که ارزش ریالی مبیع ( شی مورد معامله ) زیاد است ، معمولا طرفین معامله اقدام به تنظیم سند عادی ( قولنامه ، مبایعه نامه ) می کنند و جهت تنظیم سند رسمی موعدی را مقرر تا فروشنده مدارک و مفاصا حساب و غیره را تهیه و خریدار نیز مابقی ثمن را تهیه کند .
برای مطالعه آثار حقوقی قولنامه و ارزش سند عادی در مقابل سند رسمی اینجا و همچنین برای مطالعه انواع دعاوی ملکی و پیچیدگی و اهمیت وکیل در این دعاوی به وکیل ملکی مراجعه کنید .
نکته مهمی که افراد می بایست بدانند با توجه به متن قولنامه و مبایعه نامه های مورد استفاده در مشاوران املاک ، با تنظیم قولنامه و امضای آن توسط فروشنده و خریدار ، مالکیت ملک به خریدار منتقل می شود و فروشنده دیگر مالکیتی نسبت به مبیع ( ملک ) ندارد حتی در صورتی که ثمن ( پول ) را خریدار کامل نپرداخته باشد . در اینصورت فروشنده فقط می تواند محکومیت خریدار را به پرداخت مابقی ثمن از دادگاه درخواست کند مگر اینکه در قرارداد شرط شود اگر ثمن معامله تا تاریخ مشخصی پرداخت نشود معامله منفسخ است یا فروشنده حق فسخ دارد یا طرفین با توافق دو طرفه معامله را اقاله کنند .
شروط قولنامه
معمولا زمانی خریدار علیه فروشنده اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می کند که فروشنده در تاریخ مقرر در قولنامه در دفتر اسناد رسمی حاضر نشده یا اگر هم فروشنده حضور داشته است اما مدارک لازم را جهت تنظیم سند رسمی را نداشته یا حاضر ننموده است و به این علت امکان تنظیم سند رسمی وجود توسط سر دفتر اسناد رسمی وجود نداشته است .
در اینصورت خریدار حتما می بایست در زمان مقرر در قولنامه به همراه باقیمانده ثمن در دفتر اسناد رسمی حضور داشته باشد و با رویت آن توسط سردفتر ، سردفتر اقدام به تنظیم گواهی عدم حضور می کند .
امکان دارد در تاریخ مقرر در قولنامه هیچ یک از طرفین آمادگی جهت انتقال سند رسمی نداشته باشند ( خریدار مابقی ثمن را آماده نکرده باشد و فروشنده مدارک لازم برای انتقال سند را فراهم نکرده باشد ) در اینصورت طرفین می بایست به صورت کتبی تاریخ جدید و دفترخانه ای را جهت تنظیم سند رسمی و پرداخت مابقی ثمن تعیین کنند .
در قولنامه می بایست نتیجه عدم انجام تعهد یا عدم حضور هر یک از طرفین را به ازای هر روز تاخیر مبلغی را به عنوان خسارت تعیین کرد . نکته مهم دیگر آن است از زمان تنظیم قولنامه تا تنظیم سند رسمی ، ممکن است هر یک از طلبکاران فروشنده اقدام به توقیف ملک کند ( بابت مهریه ، چک بلامحل و..) یا فروشنده در فاصله زمانی تنظیم قولنامه تا تنظیم سند رسمی ملک را در رهن بانک قرار دهد یا بعنوان وثیقه به دادسرا و دادگاه معرفی کند که این موارد تنظیم سند رسمی بنام خریدار را دچار مشکلات عدیده ای می کند و امکان تنظیم سند از سوی فروشنده به نام خریدار را غیر ممکن می کند .
در این شرایط خریدار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشده می بایست موارد فوق را مد نظر قرار دهد که به علت پیچیدگی های حقوقی این اقدامات می بایست توسط وکیل ملکی صورت گیرد چرا که این دعاوی پیچیده و اشخاص غیر وکیل از قوانین و رویه قضایی آگاهی نداشته و نتیجه اقدامات افراد غیر وکیل ملکی می تواند به شکست منجر شود و خسارتهای زیادی را به خریدار تحمیل کند .