وبلاگ

پیش از آنکه به بررسی دستور فروش ملک بپردازیم بهتر است قبل از آن به بررسی اصطلاحات : مال مشاع ، تقسیم ، تفکیک و افراز بپردازیم چرا که دانستن معنای حقوقی این کلمات در درک بهتر مفهوم دستور فروش و افراز و تفکیک و تقسیم بسیار حائز اهمیت است .لازم به ذکر است بررسی حقوقی موارد فوق از حیث حقوق املاک می باشد .

مال مشاع

ملک مشاع آن است که دو یا چند نفر نسبت به عین آن دارای حق مالکیت یا سهم مشخص باشند . در ملک مشاع هر یک از شرکا به نسبت حق مالکیت خود ، در تمامی ذرات آن مال شریک و سهیم محسوب می شود . پس مالکیت اشخاص در املاک دو حالت دارد . مشاع و دیگری مفروز

مالکیت مشاعی در ملک مشاع منافاتی با اینکه ملک مشاع در تصرف یک یا چند تن از شرکا باشد و شریک یا شرکای دیگر نسبت به آن تصرفاتی نداشته باشند ، ندارد . زیرا تصرفاتی از این نوع ، صرفا مادی است و عمل حقوقی محسوب نمی شود .

البته به موجب قانون مدنی ، شریکی که بدون اذن و یا خارج از حدود اذن در اموال شریک یا شرکای دیگر تصرف نماید ، ضامن دانسته است . بنابراین تصرفات حقوقی هر یک از مالکین مشاع نسبت به سهم خود در ملک مشاع مانند فروش ، رهن و.. بدون اشکال است اما تصرفات فیزیکی ، موکول به اذن شریک و یا تمام شرکا خواهد بود .

چگونگی ایجاد مالکیت مشاعی

در حقوق املاک مالکیت مشاعی به دو صورت ایجاد می شود .

1 – اختیاری 2 – قهری

در حالت ایجاد مالکیت مشاعی به صورت اختیاری مانند اینکه مالک قسمتی از ملک خود را به دیگری به صورت مشاع انتقال دهد یا اینکه چند شخص 6 دانگ ملکی را به صورت مشاع بخرند .

مالکیت مشاعی قهری در حالتی ایجاد می شود که شخصی فوت می کند و اموال او به ورثه می رسد . این مورد مالکیت مشاعی قهری ورثه را نسبت به ماترک ایجاد می کند .

شباهتها و تفاوت های افراز و تفکیک

افراز در املاک عبارت است از دعوی شریک مال مشاع به طرفیت شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم ملک است . چرا که شرکا توافقی بر جدا کردن سهم یکدیگر در ملک مشاع نکردند .

تفکیک حالتی از تقسیم است که ملکی به صورت مشاع بین دو یا چند نفر باشد و کلیه شرکا در جدا کردن آن به قطعات متعدد توافق کنند . در این صورت هر چند مال غیر منقول به قطعات متعددی تفکیک می شود اما مالکیت مشاع هر یک از شرکا در قطعات تفکیکی باقی می ماند و در این صورت شرکا می توانند با تنظیم تقسیم نامه رسمی مالکیت خویش را مفروز نمایند .

در حالتی که مال غیرمنقول در مالکیت یک شخص باشد نیز او می تواند از اداره ثبت تقاضایتفکیک ملک خود را به دو یا چند قطعه را درخواست کند مانند مالکی که زمین خود را به قطعات متعددی تفکیک می کند یا ساختمانی که به یک نفر تعلق دارد و مالک اقدام به تفکیک واحدهای آپارتمان می کند .

بنابراین افراز در صورتی رخ می دهد که شرکا توافقی در تقسیم ملک نکنند و یکی یا چند نفر از شرکا اقدام به طرح دعوای افراز کنند . اما تفکیک حالتی است که شرکا بر تفکیک ملک توافق داشته باشند . بدیهی است در صورت تفکیک چون مالکیت مشاعی شرکا مال مشاع بر قطعات تفکیکی باقی می ماند ، شرکا می توانند با تنظیم تقسیم نامه رسمی در دفترخانه ، بر پایه تراضی و توافق فی مابین و به استناد صورت مجلس تفکیکی ، مالکیت مشاعی خود را واگذار کنند یا بر مبنای تقسیم نامه هر یک از آنها مالک یک یا چند قطعه به صورت شش دانگ شوند .

نکات مهم تفکیک املاک

• تفکیک املاک مجهول المالک امکان پذیر نیست .
• صرف پایان جریان ثبتی ملک برای تفکیک آن کافی است و صدور سند مالکیت برای آن شرط نیست .
• اگر مالک ملک مورد تفکیک بیش از یک نفر باشد ، موافقت کلیه مالکین ملک با تفکیک الزامی است .
• به موجب ماده 101 قانون شهرداری در موقع تفکیک عرصه املاک و اراضی واقع در محدوده قانونی شهر و حریم آن ، نقشه تفکیکی باید به تصویب و تایید شهرداری محل برسد .
• در املاک خارج از محدوده قانونی شهرها هر گونه تفکیک عرصه اراضی و املاک باید از وزارت جهاد کشاورزی استعلام شود .
• در موقع تفکیک املاک واقع در بافت مسکونی روستاها ، نقشه تفکیکی باید به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل برسد .
• در مورد تفکیک ساختمانهایی که به صورت آپارتمان احداث شده اند ، با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه آن انجام می شود .

نکات افراز و دستور فروش

افراز عبارت است از دعوای شریک ملک مشاع به طرفیت شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور به علت عدم تراضی بر تقسیم . به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع ، افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن پایان یافته باشد ، در صورت تقاضای یک یا چند شریک ، با واحد ثبتی محلی می باشد که ملک مذکور در حوزه آن واقع است .

در این صورت مسئول واحد ثبتی درخواست افراز را به نماینده ثبت ارجاع می دهد .نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی به بررسی پرونده از جهت خاتمه یافتن جریان ثبتی و این که ملک ثبت دفتر املاک شده است یا خیر و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر اعلام نظر می کند .

بعد از خاتمه این مرحله و نبودن هیچ گونه ایراد قانونی ، مامور ثبت به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت متقاضی و شرکا و نماینده ثبت ، محل ولک را معاینه و با رعایت شرایط نقشه ملک را افراز و به امضا کلیه اشخاص فوق برساند . در ادامه مسئول واحد ثبتی با در نظر گرفتن مقررات و قانون و مدارک ، تصمیم خود را مبنی بر قبول افراز و نحوه افراز و یا رد آن اعلام می نماید .

تصمیم مسئول ثبتی به انضمام مدارک دیگر به کلیه شرکا ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند ظرف مدت 10 روز به دادگاه عمومی حقوقی اعلام تا دادگاه حکم مقتضی صادر کند . حکم صادره از دادگاه نیز قابل رسیدگی فرجامی در دیوان عالی کشور می باشد . چنانچه تصمیم قطعی بر غیر قابل افاز بودن ملک باشد به تقاضای هر یک از شرکا دادگاه دستور فروش ملک را صادر می کند و ملک بر اساس قانون اجرای احکام مدنی به مزایده گذاشته می شود و هر یک از شرکا و شخص ثالث که در مزایده برنده بشود ملک به او تعلق می گیرد و وجه حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهم آنان تقسیم می شود .

چنانچه ملکی در دفتر املاک ثبت نشده باشد یا بین شرکا محجور یا غایب مفقود الاثر باشد افراز در صلاحیت دادگاه و چنانچه مال مشاع ترکه متوفی باشد که به ورثه رسیده باشد موضوع تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه در صلاحیت دادگاه می باشد .چنانچه قسمتی از ملک مجهول المالک باشد موضوع افراز در صلاحیت دادگاه است .نسبت به ملکی مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده است تا زمانی که رفع تعارض نشده است اقدام به افراز نخوهد شد . برای مشاوره با وکیل ملکی با ما تماس بگیرید .