امروزه با عنایت به اینکه نقل و انتقال املاک و وسایل نقلیه نیازمند آماده کردن اسناد و مدارکی از ارگانها و سازمانها می باشد ( مانند مفاصا حساب مالیاتی ، اخذ پایان کار ، برگه خلافی و .. ) که معمولا تهیه آنها زمان بر است طرفین که خواهان انجام معامله هستند با مراجعه به مشاوران املاک و در مورد اتومبیل با تنظیم سند دستنویس اقدام به انجام معامله می نمایند ( فروشنده و خریدار ) . در مورد انواع و اقسام دعاوی ملکی در مقاله وکیل ثبتی و ملکی به آن پرداختیم . همچنین با توجه به اینکه بیشتر جرائم کلاهبرداری در حوزه قولنامه اتفاق می افتد و قولنامه دستاویزی از سوی کلاهبرداران برای رهایی از مجازات و حقوقی کردن موضوع قرار می گیرد به مقاله کلاهبرداری مراجعه شود .
این قرارداد که به صورت چاپی یا دستنویس است معمولا با عنوان قولنامه و مبایعه نامه از آن نام برده می شود . با نگاهی گذرا بر بندهای قرارداد تنظیمی مشخص می شود که فروشنده و خریدار اقدام به انجام معامله کرده اند و فقط برای به رسمیت بخشیدن به معامله فروشنده نیاز به فرصتی جهت اخذ برگه های مفاصا حساب و مالیات و غیره دارد و خریدار برای اطمینان از تنظیم سند رسمی انتقال یا تعویض پلاک ، ما بقی ثمن ( پول ) قرارداد را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می نماید .
صورتی دیگر از قرارداد دستنویس مربوط به املاک و اتومبیل بدین صورت است که طرفین قولنامه و مبایعه نامه تعهد می کنند در تاریخی مشخص با کلیه اسناد و مدارک و خریدار با تهیه ثمن ( پول ) قرارداد نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک یا تعویض پلاک اتومبیل حاضر شوند .
قطعا مورد اخیر با توجه به اینکه طرفین از مبادله پول تا حضور در دفتر اسناد رسمی خودداری می کنند و فروشنده و خریدار صرفا متعهد می شوند در تاریخ خاصی در دفترخانه جهت پرداخت ثمن ( پول ) و تنظیم سند حاضر شوند با توجه به سایر بندهای قرار داد و قصد طرفین به تعهد به بیع ( تعهد به انجام معامله ) می ماند و تا حضور در دفترخانه و انتقال رسمی فروشنده مالک ملک یا اتوبیل می باشد و صرفا متعهد شده در تاریخ خاصی در دفترخانه حاضر شده و بیع ( خرید و فروش ) را واقع و سند ملک یا اتومبیل را به نام خریدار تنظیم کند و تا پیش از تنظیم سند انتقال خریدار هنوز مالکیتی بر اتومبیل و خانه ندارد .
بنابراین این احتمال وجود دارد که فروشنده یا خریدار از انجام تعهد خویش مبنی بر معامله و تنظیم سند در دفترخانه ( فروشنده ) یا پرداخت پول معامله( خریدار ) امتناع کند .
در اینصورت چنانچه جریمه ای برای عدم انجام معامله ( تنظیم سند رسمی یا تعویض پلاک ) در قولنامه ذکر شده باشد که معمولا چنین شرط می شود اگر هر یک از طرفین از انجام معامله پشیمان شود می بایست مبلغی به عنوان خسارت بپردازند.
سوال و نکته اختلافی در میان قضات این است که آیا خریدار می تواند از گرفتن جریمه قراردادی که معمولا مبلغ مشخصی است صرفنظر کند و الزام بایع را به تنظیم سند رسمی انتقال یا تعویض پلاک را از دادگاه درخواست نماید یا خیر ؟
عده ای از قضات نظر بر این دارند که خریدار می تواند از جریمه عدم انجام تعهد فروشنده ( بایع ) صرفنظر کند و الزام بایع به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست کند .
قانون ثبت و الزامی بودن نقل و انتقال املاک به صورت رسمی
ایراد اساسی از آنجایی ناشی می شود که به موجب موادی از قانون ثبت درمورد املاک از جمله مواد 46 و 48 قانون ثبت ، نقل و انتقال املاک می بایست به صورت رسمی انجام شود و سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد( نقل و انتقال رسمی در دفترخانه اسناد رسمی ) و چنانچه بین طرفین قولنامه و سند عادی تنظیم شود آن سند در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد .
مطابق ماده 22 قانون ثبت نیز ، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهدشناخت .
بنابراین قانونگذار به صورت اجباری طرفین سند عادی را در محاکم و ادارات فاقد اعتبار دانسته است و طرفین معامله را به تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی ملزم کرده است .
هر چند خریدار و فروشنده می توانند دعاوی را بر مبنای قولنامه علیه یکدیگر طرح کنند از جمله الزام به تنظیم سند رسمی . اما تا پیش از اثبات آن ، دادگاه و ادارات کسی را مالک می شناسند که در اداره ثبت اسناد و املاک ، ملک به نام او ثبت شده باشد .
خطرات فاصله زمانی بین تنظیم قولنامه تا تنظیم سند رسمی
همانطور که گفته شد طبق مقررات مواد 22و 46 و 48 قانون ثبت در مورد املاک می بایست توجه داشت که از لحاظ دادگاهها و نهادها و ارگانها و … ، شخصی مالک محسوب می شود که در دفتر املاک اداره ثبت ، ملک به نام او ثبت شده باشد . بنابراین قولنامه و بیع نامه اثبات کننده مالکیت افراد نمی باشد مگر در صورتی که به موجب حکم قطعی دادگاه ، خریدار مالک شناخته شود .
بنابراین در فاصله تنظیم قولنامه و بیع نامه تا انتقال رسمی ملک و اتومبیل امکان دارد اتفاقات زیادی بیفتد که به ضرر خریدار باشد و به اصطلاح ملک خریداری شده به نام شخص دیگری شود و خریدار سرمایه خود را از دست دهد .
در فاصله تنظیم قولنامه تا تنظیم سند رسمی امکان دارد فروشنده ملک را به اشخاص دیگر منتقل کند ( چه با سند عادی و چه با سند رسمی ) یا در رهن بانک یا به عنوان وثیقه به دادگاه معرفی کند یا طلبکاران فروشنده در مقام تامین خواسته آن را توقیف کنند یا زوجه آن را به عنوان مهریه توقیف کند و گرفتاری بسیار زیادی برای خریداری که تنها قولنامه در اختیار دارد بوجود بیاید چرا که طبق ماده 22 قانون ثبت مالک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است .
شما می توانید سوالات خود را در انتهای این نوشته در قسمت دیدگاهها بپرسید تا وکیل ملکی به آنها پاسخ دهد . همچنین می توانید جهت اخذ وقت ملاقات حضوری با وکیل پایه یک دادگستری با شماره همراه درج شده در سایت تماس بگیرید .