جهت درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها می بایست به قانون حفظ کابری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374 با اصلاحات بعدی رجوع کرد . این قانون در ماده یک عنوان کرده است ( به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع است.
کمیسیون تبصره یک مرجع تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری
تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی ، مدیر امور اراضی ، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی ، مدیرکل حفظ محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد.
این کمیسیون که به کمیسیون تبصره یک مشهور است تنها مرجع تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری است و هیچ شخص و نهاد دیگری حتی سازمان جهاد کشاورزی یا سازمان امور اراضی صلاحیت صدور چنین مجوزی را ندارند. و هر مجوز صادره ای که شرایط این تبصره را رعایت نکند از لحاظ قانونی هیچ اعتباری ندارد.
سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت 2 ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظرکمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
شرایطی صدور مجوزتغییر کاربری اراضی زراعی و باغها
کمیسیون تبصره یک ماده یک موظف است در تشخیص ضرورت تغییر کاربری موارد زیر را رعایت کند :
- اخذ مجوز لازم از دستگاههای اجرایی ذیربط متناسب با کاربری جدید توسط متقاضی
- ضوابط طرحهای کالبدی ، منطقه ای و ناحیه ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران
- مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح
- ضوابط حفظ محیط زیست و تداوم تولید و سرمایه گذاری با توجه به روح کلی قانون مبنی بر حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
- استانداردها ، اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاههای ذیربط
مرجع تجدیدنظرنسبت به مجوز صادره تغییر کاربری اراضی زراعی وباغ ها در مواد ضروری
تجدیدنظردرمورد تصمیمات کمیسیون های موضوع تبصره 1 در مواردی که مجوز تغییر کاربری صادر شده با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی به عهده کمیسیونی به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام الاختیار وی وبا عضویت معاونان ذیربط وزارتخانه های مسکن و شهرسازی ، کشور و سازمان حفاظت محیط زیست می باشد .
میزان عوارض صدور مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها و مدت اعتبار آن
در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری اراضی زراعی یا باغ مورد تقاضا ، دبیر کمیسیون مراتب را به همراه کروکی یا نقشه، مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز اراضی زراعی یا باغ با کاربری جدید به کمیسیون تقویم اعلام و پس از اخذ نظریه کمیسیون یادشده و اعلام به متقاضی و ارایه گواهی لازم توسط وی مبنی بر واریزعوارض موضوع ماده (2) قانون به حساب خزانه داری کل کشور، مجوز تغییرکاربری را صادرو به مرجع استعلام کننده و متقاضی اعلام می نماید. مجوز صادره از زمان ابلاغ به متقاضی به مدت دو سال دارای اعتبار می باشد.
در مواردی که بعد از پایان اعتبار مجوز کمیسیون، مجدداً برای همان اراضی درخواست تمدید مجوز قبلی یا تقاضای تغییر کاربری برای طرح جدید ارایه گردد وکمیسیون موافقت نماید در صورت شمول عوارض موضوع ماده (2 ) قانون، با احتساب عوارض پرداختی قبلی مابه التفاوت تعیین و به متقاضی جهت واریز ابلاغ می گردد.
در مواردی که به اراضی زراعی و باغها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می شود 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می گردد.
تصمیم کمیسیون تقویم ( قیمت 80 درصد عوارض تغییر کاربری ) از زمان اعلام به متقاضی به مدت 6 ماه اعتبار خواهد داشت و در صورت انقضای مدت مذکوروعدم واریزعوارض ، قیمت ملک مجددا توسط کمیسیون تقویم تعیین و اعلام خواهد شد.
وکیل پایه یک دادگستری حامد پروندی ( عضو کانون وکلای مرکز- تهران )