معامله معارض | جرم فروش ملک به دو نفر

معامله معارض یا فروش ملک به دو یا چند نفر که یکی از جرائم تعزیری است که در قانون ثبت جرم انگاری شده است . در نوشته وکیل ملکی به اواع دعاوی که از املاک ناشی می شود پرداخته ایم .شاید برای شما یا اطرافیانتان اتفاق افتاده باشد ملکی ( زمین ، خانه ، باغ ) یا اتومبیلی خریده اید در حالی که فروشنده آن ملک یا اتومبیل را به چند نفر دیگر نیز فروخته است و به همین علت چندین سال به دادگاه می روید تا اثبات کنید معامله شما درست است و شما مالک ملک یا اتومبیل هستید .

متاسفانه در این دعاوی عده ای به علت عدم آگاهی از قوانین و مقررات و رویه دادگاهها متحمل ضرر و زیان مادی هنگفتی می شوند و در انتها آن ملک یا مال که در مالکیت آن بین شاکیان اختلاف است به یک نفر از شاکیان تعلق می گیرد و سند رسمی به نام او صادر می شود و مابقی شکات می بایست به مجرم مراجعه کنند و ضرر زو زیان خور را از او بگیرند .

بنابراین این دعاوی از حساسیت مضاعفی برخوردار است و توصیه اکید اینست در اینگونه دعاوی و شکایات همراه با وکیل حضور یافته تا از حق شما به بهترین شکل دفاع کند . چرا که شکست در این دعاوی و شکایات و شناخته شدن شما به عنوان خریدار دوم و سوم یعنی مالک شدن دیگری بر آن مال یا ملک ، که در اینصورت شما به عنوان مالک شناخته نمی شوید و می بایست به محکوم مراجعه کنید و پول ( ثمن ) معامله را از او بگیرید .

محکومی که معمولا هیچگونه مال قابل توقیفی جهت جبران ضرر و زیان شاکیان نداشته و در نهایت به زندان می رود .

پیشتر قولنامه و مبایعه نامه و آثار آن و مواجهه دادگاهها با دعاوی آن مورد بررسی قرار گرفت . هم اینک به بررسی جرم معامله معارض می پردازیم .

معامله معارض چیست

به موجب ماده 117 قانون ثبت (( هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول یا غیرمنقول مانند زمین ، ملک ، اتومبیل ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین و منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد .))

می بایست در نظر داشت که جرم معامله معارض مختص فروش و انتقال یک مال توسط مجرم به دو یا چند نفر نیست . چرا که به موجب این ماده هرگونه معامله ای که با سند عادی و رسمی نسبت به یک مال ( عینا یا منفعتا ) از سوی یک نفر ( ماننده اجاره دادن یا رهن دادن ) انجام شود و بعد نسبت به همان عین و منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض انجام دهد ، مجرم است و به مجازات معامله معارض که 3 تا 10 سال حبس است محکوم می شود .

بنابراین معامله معارض به طور خلاصه معامله ای می باشد که مالک به موجب سند عادی یا رسمی نسبت به مال خود معامله ای را انجام دهد و مجددا به موجب سند رسمی معامله ای که با معامله قبلی معارض است انجام دهد . به طور مثال با قولنامه ملکی را بفروشد و مجددا با سند رسمی آن ملک را به دیگری انتقال دهد .

بنابراین معامله اول می تواند با سند عادی باشد یا سند رسمی اما معامله دوم می بایست حتما با سند رسمی انجام شود تا مشمول جرم معامله معارض باشد . در غیر اینصورت با جمع شرایط مشمول جرم انتقال مال غیر می شود .

چه اموالی شامل معامله معارض می شود

به موجب این ماده معامله معارض شامل هر نوع مالی اعم از منقول و غیر منقول می شود . بنابراین در اموال دیگر از جمله اتومبیل ، موتور سیکلت و .. چنانچه با تنظیم سند رسمی یا عادی انجام شود نیز امکان تحقق این جرم هست .

مال غیرمنقول : آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از آن که استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان به نحوی که نقل و انتقال آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن باشد . بنابراین ، خانه ، زمین و باغ و ساختمان اموال غیر منقول هستند .

مال منقول : اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد ، بدون آنکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید ، منقول است .مانند اتومبیل ، دوچرخه و یخچال و ..

رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص معامله معارض

نظر به این كه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یك مال می ­باشد و در نقاطی كه ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری باشد ، سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یك از ادارات و محاكم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت بنابراین چنانچه كسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ­ای نسبت به مال غیرمنقول بوسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله­ ای با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده كیفری دیگری قابل انطباق باشد.

همانطور که در نوشته مربوط به قولنامه و نکات حقوقی آن ذکر شد به موجب موادی از قانون ثبت در معاملات اموال غیر منقول ثبت شده می بایست در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و دادگاهها و ادارات دولتی فقط شخصی را مالک می دانند که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد . برای اطلاعات بیشتر به آن مقاله مراجعه کنید .

برای آشنایی با مجازات قاچاق کالا و ارز کلیک کنید .

به موجب این رای وحدت رویه در نقاطی که ثبت معاملات اموال غیر منقول اجباری است معامله ای با سند عادی انجام دهد و بعدا با سند رسمی معامله یا تعهدی متعارض انجام دهد مشمول مجازات معامله معارض نمی شود . با توجه به سایر قوانین در این مورد خاص مجرم به مجازات فروش مال غیر موضوع قانون انتقال مال غیر محکوم می شود .

وضعیت معامله معارض

در معامله معارض معمولا اولین معامله معتبر است و معاملات دوم به بعد معتبر نمی باشد . اما باید توجه داشت این موضوع در جایی که نفر دوم به شکل قانونی و با سند رسمی ملک به او منتقل شده است و تمامی الزامات قانونی را رعایت کرده ممکن است محق شتناخنه شود چرا که تاریخ اسناد عادی مانند قولنامه نسبت به اشخاص ثالث فاقد اعتبار است .

رویه ثابتی در دادگاهها در این خصوص وجود ندارد و بسته به نظر قضایی قاضی و اقناع وجدانی او با توجه به سایر مدارک و اوراق رای صادر می شود .

در مواردی ممکن است اختلاف حاصلخ مابین دو سند رسمی باشد که چون قبل از تنظیم سند رسمی ، قولنامه ای تنظیم شده و وجوهی رد و بدل شده و ممکن است ملک در تصرف یکی از خریداران باشد ، مجموع این دلایل در صدور رای به نفع یکی از طرفین تاثیر گذار است اما در شرایط مساوی سند رسمی که ابتدا تنظیم شده معتبر است .

ابطال سند در معامله معارض

در معامله معارض با توجه به اینکه اسناد متعددی صادر شده است و هر شخصی سند خود را معتبر می داند ، ذینفع می بایست در دادگاه حقوقی ابطال آن معاملات را درخواست کند .

شما می توانید سوالات خود را در انتهای این نوشته در قسمت دیدگاهها بپرسید تا وکیل پایه یک دادگستری به آنها پاسخ دهد . همچنین می توانید جهت اخذ وقت ملاقات حضوری با وکیل پایه یک دادگستری با شماره همراه درج در سایت تماس بگیرید .

این پست دارای 23 نظر است

  1. مهدی

    سلام خدمت شما
    یک سال پیش بود ، شهریور ۱۴۰۱
    فردی یک زمینی را از ما خرید ، مبایعه نامه نوشتیم ، ولی در آن وجه التزام و حق فسخ و ‌… را ننوشتیم.
    فقط نوشتیم که مثلا خریدار یک مبلغ ۴۰ میلیون پیش و مابقی طی دو فقره چک به شماره…. و… در تاریخ …. و آخرین چک هم باید به تاریخ ۱۴۰۱/۸/۱۰ بدهد .(البته همان موقع ازش چکی نگرفتیم و فقط در توضیحات نوشتیم)
    ما هم به عنوان فروشنده ، بنا بر این بود که تا تاریخ چک ها یه نامه ای از دهیاری و شورا بگیریم که به تعهد خودمان عمل کردیم و نامه را گرفتیم.

    از همان تاریخ تا الان خریدار اصلا مابقی ثمن را پرداخت نکرده است و فقط بهانه های مختلف میاورد ، ازین دست که زندان بودم و مشکل دارم و….
    با توجه به اینکه ما هیچ حق فسخی را مشخص نکردیم و حتی ضرر و زیان هم مشخص نکردیم.

    آیا امکانش هست که زمین را پس بگیریم؟؟

    البته این را هم بگویم که یه اظهار نامه الکتریکی مبنی بر اینکه خریدار به تعهداتش عمل نکرده و…. برایش فرستادیم ، ولی دیگه باز ادامه ندادیم ، چون با توجه به مطالعه کمی درباره قوانین کشور داشتم ، در صورت اینکه طرف مقابل دعوی ، ادعای اعسار کند دادگاه شاید قسط ببند که برامون پول نمیشه.

    ممنون میشم از شما که راهنمایی بفرمایید.🙏🏼

    1. سلام ، متاسفانه به علت عدم پیش بینی حق فسخ و وجه التزام امکان فسخ قرارداد و گرفتن خسارت وجود ندارد ، شما می بایست اظهارنامه مبنی بر مطالبه مابقی ثمن معامله ارسال کنید تا حداقل خسارت تاخیر تادیه از اینک به مابقی ثمن معامله تعلق بگیرد و ارزش پولی که در نهایت با طرح دادخواست و محکومیت طرف مقابل به شما تعلق می گیرد ، حفظ شود . نگران دعوی اعسار و غیره نباشید همان مالی را که به او فروخته اید را جهت اجرای حکم به اجرای احکام معرفی کنید . موفق باشید

      1. مهدی

        ممنون از شما ، خیلی لطف کردید🙏🏼
        خدا خیرتان دهد که پاسخگو بودید.

        دادخواست دادیم مبنی بر اینکه فروشنده تعهدات خودش رو انجام نداده و… (تو دفترقضایی) ولی پاسخی نداد.
        از فرمایشات شما متوجه شدم که یعنی باید در مرحله بعد ، دعوی اجرای حکم دادخواستم را انجام دهم.

        1. به علت اینکه اظهار داشتید کمی مطالعه حقوقی داشتید گمان کردم به الفاظ حقوقی آ شنایی دارید ! خیر ابتدا لظهارنامه مبنی بر مطالبه وجه قرارداد ارسال نمایید ، بعد دادخواست مطالبه وجه ثبت کنید و در مرحله اجرای احکام ملک فروخته شده را جهت اجرای حکم که مطالبه وجه است معرفی نمایید .

  2. جواد

    سلام
    شخصی دوسال قبل طی پیش نویس مبایعنامه زمینی به من فروخته و طی چک بانکی ثمن را دریافت کرده بعد از آن املاکی گفت که از ایران رفته و بیمار است وقتی برگشت حتما کد رهگیری برایت میگیرم
    حال مشخص شده در همان تاریخ در همان املاک زمین رو ب شخص دیگری با کد رهگیری فروخته است
    الان موضوع شکایت ک چی باید باشه. شکایت کیفری می‌خوام انجام بدم میشه هم مال غیر هم شکایت معارض انجام بدم و املاکی هم جزو متهمین هست آیا

    1. سلام همزمان علیه فروشنده و املاکی شکایت کنید و عنوان شکایت را هم کلاهبرداری ذکر کنید چرا که تطبیق عمل مجرمانه با مواد قانونی و تشخیص نوع جرم و صدور قرار جلب به دادرسی و کیفرخواست بر مبنای آن با مقام قضایی می باشد. ..

  3. موسی محمدی

    سلام
    یک نفر امتیاز طرح ملی مسکن را به ۳ نفر به صورت قولنامه موبایعه نامه فروخته است . و به یکی از این سه نفر وکالت کاری محضری داده است . فروشنده این کار چه حکمی برایش صادر می‌شود؟

    1. به نظر می رسد اقدام نامبرده مشمول جرم کلاهبرداری می باشد و مجازات حبس دارد.

  4. Asghar

    سلام، بنده آپارتمانی خریداری کردم با پارکینگ و انباری بعد از 12 سال متوجه شدم که برای دو واحد یک پارکینگ در سند قید شده( به فرض پارکینگ شماره 3) در حال حاضر برای واحد مقابل سند تک برگ صادر شده و پارکینگ به نام آن واحد خورده. الان پارکینگ معارض شده و قرار شده دفترخانه اقرار نامه اصلاح پارکینگ تنظیم کند اما فروشنده برای امضا نمیاد می‌شود از فروشنده شکایت کرد یا نه.

    1. بله می توانید طرح دعوا کنید اما نوع دعوی نیاز به بررسی مدارک و مستندات دارد .

  5. محسن

    سلام و عرض خسته نباشید دارم
    پدر من از دو شخص دو پلاک زمین بهم چسبیده یکی ۵۰۰ متر و یکی دیگه ۱۰۰۰ متر خریداری کرده به شکل قولنامه بعد شروع به ساخت کردیم یه شخصی اومد جلومون گرفت و مدعی شد این دو زمین از اون دو شخص خریداری کرده به شکل قولنامه .
    ولی هردو نفر میگن زمین متعلق به شماست و اون داره زور میگه .
    قولنامه ای که از زمین ۱۰۰۰ متر داره تاریخش سال ۹۹ بوده ولی دستکاریش کردن زدن ۹۷ . تاریخ واریزی پول هم هست و خود مالک اومد توضیحات داد که میخواستم زمین از این طریق از دستت در بیارم و اثر انگشت و امضا زد که اشتباه کرده و در رابطه با قولنامه ۵۰۰ اون شخص هیچی نداره فقط از مالک یه قولنامه ۲۰۰۰ متری داره و میگه زمین مشا هست و من کم گیرم اومده و دست گذاشته رو این ۵۰۰ متر .
    الان ما باید چه شکایتی کنیم که مالکین بیان و (شهادت بدن و مدارک رو کنن که مشخص بشه زمین به دست کی میرسه؟
    (در رابطه با اون ۱۰۰۰ متر که تاریخ دستکاری کردن چه شکایتی میشه طرح کرد؟)
    (برای گرفتن خسارت به نرخ روز باید چیکار کنیم ؟)
    با تشکر

    1. سلام معمولا در این دعاوی خواسته می بایست اثبات بیع یا الزام به تنظیم سند رسمی باشد و اگر سند طرف مقابل جعلی است شکایت کیفری جعل و استفاده از سند مجعول نیز می بایست طرح شود . اما اگر اسناد طرف مقابل ایراد قانونی ندارد و صحت دارد جهت طرح دعوی صحیح و متضرر نشدن توصیه اکید دارم به وکیل دادگستری با تجربه و مجرب مراجعه کنید . مطمئن باشید سپردن و عقد قرارداد با وکیل ، نه تنها هزینه نیست بلکه سرمایه گذاری و جهت جلوگیری از ضرر شما به جهت عدم آشنایی شما با قوانین و مقررات می باشد .

  6. جوادقاسمی

    سلام پدربنده سال۴۸حدودا۱۷زمین ازدوبرادرخریداری کرده وتمام کمال پولشان راپرداخت کرده وخودشان هم درقولنامه که توسط آخوند همان روستا نوشته شده اقرار کردن وبعدازچندسالیکی ازفروشندگان فوت میکنه وسال۵۹اون یکی برادر همان زمین‌ها رابه برادرزاده اش میفروشندوقولنامه می‌میکند وهمه زمینهاراپسر همان مرد که فوت کرده تصرف میکند حالا پدربنده که فوت کرده ماتازه قولنامه پیداکردم رفتم سرزمین‌هافهمیدیم اگه شکایت کنیم کدام معامله درست است

    1. سلام با توجه به توضیحاتی که فرمودید ، معامله پدر شما درست و قانونی می باشد و علیه نامبردگان می بایست طرح دعوی کنید .

  7. علی

    سلام پدرم سال ۹۸ یک واحد آپارتمان ب صورت قولنامه ی خریداری کرده و من حدود یک نیم سال دارم تو این خونه زندگی میکنم ولی حالا شخصی اومده میگم من قولنامه دارم برا سال ۹۷که این واحد خریدار کردم
    البته ما پول کاملا واحد داریم ولی شخص دیگر حدود ۵۰درصد پول داده،
    میخاستم بیبینم الان حکم دادگاه درباره این خونه چیه؟
    اگر خونه به قولنامه اولی بده من میتونم پولم به قیمت روز از فروشنده بگیرم یا خیر؟
    ممنون

    1. وکیل حامد پروندی

      سلام و وقت بخیر . حکم دادگاه در این مورد به عوامل زیادی بستگی داره از آنجایی که تاریخ سند عادی ( مانند قولنامه ) در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد نیست معمولا قضات در صدور رای به عوامل زیادی توجه میکنن از جمله تاریخ پرداخت های طرفین ، تصرف ملک ، تاریخ های اسنادی که طرفین به آن استناد می کنند ( مانند چک ) . هر چند قاضی ممکن است در دادنامه صادره به آنها اشاره نکند . جریان دادرسی و اظهارات طرفین در جلسه دادرسی بسیار مهم است . توصیه اکیدمیکنم دفاع از دعوی طرح شده علیه شما را به وکیل پایه یک دادگستری بسپارید چرا که عدم اطلاع شما از قوانین ممکن است به محکومیت شما بیانجامد که خسارات مادی و معنوی زیادی را به بارمی آورد . پاسخ سوال دوم شما بله است .

  8. رسول

    سلام
    زمینی سند دار را خردیه بودم و بعد فروختم،حالا بعد از چند سال خریدار از من شکایت کرده چون ملک معارض پیدا کرده و سند ایشان ابطال شده
    حال تکلیف چیست؟
    باید چکار کنم؟
    ممنون میشم راهنمایی کنید،،،

    1. سلام چنانچه شما طرف دعوی قرار نگرفته اید می بایست دادخواست اعتراض ثالث به دادگاه تقدیم کنید البته به دلیل پیچیدگی موضوع به وکیل پایه یک دادگستری با تجربه مراجعه کنید .

  9. داودسجاسلوفر

    باسلام.پدرم یک قطعه زمین تجاری بمساحت ۴۰متر مربع درسال۹۷ حبه کردن همان سال شکایت پس گرفتن زمین را کردن که در حل اختلاف مصالحه نمودیم واز طریق الزام به تنظیم سند به دستور قاضی دادگستری سندرسمی غیر منقول دریافت کردم.الان برادر کوچکم برای همین زمین شکایت ابطال سند ومعامله کردن که درسال ۹۵ این زمین را به من نقدا فروخته است چرا به شما حبه کرده وبنامت سندرسمی زده.لطفا زودتر راهنمایی کنید تااز خودم دفاع کنم. متشکر. همراه ۰۹۱۹۲۷۹۴۸۶۲

    1. سلام ، نحوه دفاع از پرونده نیازمند بررسی دادخواست و دلایل خواهان و اسناد و مدارک شما را دارد . جهت تعیین وقت مشاوره با شماره همراه درج شده در سایت تماس بگیرید .

  10. آرش

    سلام وقت بخیر
    بنده سال 1390ملکی را که سه دانگ قبلا به مدرسه واگذار شده بود و سه دانگ دیگر در تصرف شخص فروشنده بصورت وکالت و سند دستی خریداری کردم،اقدامی بنده جهت ملک انجام ندادم تا سال 1398 متوجه شدم بخشی از ملک متعلق به یک انجمن می باشد که از فروشنده شکایت کردم که قاضی قرار منع تعقیب صادر کرد برای فروشنده و اعلام داشت که فروشنده ملک را از پلاک ثبتی که بنام می باشد در اداره ثبت و اسناد بنام شما زده،بگذریم که قاضی پرونده با فروشنده دوست بود،امسال بنده به محل ملک مراجعه که شخصی اقدام به تصرف ملک نموده با یک سند دستی به سال 1396 ،ضمنا پس از رای قاضی بنده ملک را قطعی از طریق دفترخانه در سال قبل بنام خودم زدم و در اداره ثبت و اسناد بنده بعنوان مالک تلقی میشم،اون شخص فروشنده خودش را به دیوانگی زده،این شخص که ملک را با سند دستی خریده ملک میگه در تصرف منه،این ملک به من تعلق میگیرید بنده فقط تصرف نکردم بدلیل محل ملکم دقیق مشخص نبود .از لحاظ اداره ثبت اسناد بنده بعنوان مالک قانونی ملک می باشم

    1. سلام ، با توجه به اینکه به اظهارات شما می بایست علیه فروشنده سابق شکایت فروش مال غیر طرح کنید و علیه متصرف فعلی دعوای خلع ید طرح کنید

  11. Ghaemi

    بسیار عالی بود سپاس از مطالب مفید 👌❤❤❤❤❤

دیدگاهتان را بنویسید