معامله معارض | جرم فروش ملک به دو نفر

معامله معارض یا فروش ملک به دو یا چند نفر که یکی از جرائم تعزیری است که در قانون ثبت جرم انگاری شده است . در نوشته وکیل ملکی به اواع دعاوی که از املاک ناشی می شود پرداخته ایم .شاید برای شما یا اطرافیانتان اتفاق افتاده باشد ملکی ( زمین ، خانه ، باغ ) یا اتومبیلی خریده اید در حالی که فروشنده آن ملک یا اتومبیل را به چند نفر دیگر نیز فروخته است و به همین علت چندین سال به دادگاه می روید تا اثبات کنید معامله شما درست است و شما مالک ملک یا اتومبیل هستید .

متاسفانه در این دعاوی عده ای به علت عدم آگاهی از قوانین و مقررات و رویه دادگاهها متحمل ضرر و زیان مادی هنگفتی می شوند و در انتها آن ملک یا مال که در مالکیت آن بین شاکیان اختلاف است به یک نفر از شاکیان تعلق می گیرد و سند رسمی به نام او صادر می شود و مابقی شکات می بایست به مجرم مراجعه کنند و ضرر زو زیان خور را از او بگیرند .

بنابراین این دعاوی از حساسیت مضاعفی برخوردار است و توصیه اکید اینست در اینگونه دعاوی و شکایات همراه با وکیل حضور یافته تا از حق شما به بهترین شکل دفاع کند . چرا که شکست در این دعاوی و شکایات و شناخته شدن شما به عنوان خریدار دوم و سوم یعنی مالک شدن دیگری بر آن مال یا ملک ، که در اینصورت شما به عنوان مالک شناخته نمی شوید و می بایست به محکوم مراجعه کنید و پول ( ثمن ) معامله را از او بگیرید .

محکومی که معمولا هیچگونه مال قابل توقیفی جهت جبران ضرر و زیان شاکیان نداشته و در نهایت به زندان می رود .

پیشتر قولنامه و مبایعه نامه و آثار آن و مواجهه دادگاهها با دعاوی آن مورد بررسی قرار گرفت . هم اینک به بررسی جرم معامله معارض می پردازیم .

معامله معارض چیست

به موجب ماده 117 قانون ثبت (( هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول یا غیرمنقول مانند زمین ، ملک ، اتومبیل ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین و منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد .))

می بایست در نظر داشت که جرم معامله معارض مختص فروش و انتقال یک مال توسط مجرم به دو یا چند نفر نیست . چرا که به موجب این ماده هرگونه معامله ای که با سند عادی و رسمی نسبت به یک مال ( عینا یا منفعتا ) از سوی یک نفر ( ماننده اجاره دادن یا رهن دادن ) انجام شود و بعد نسبت به همان عین و منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض انجام دهد ، مجرم است و به مجازات معامله معارض که 3 تا 10 سال حبس است محکوم می شود .

بنابراین معامله معارض به طور خلاصه معامله ای می باشد که مالک به موجب سند عادی یا رسمی نسبت به مال خود معامله ای را انجام دهد و مجددا به موجب سند رسمی معامله ای که با معامله قبلی معارض است انجام دهد . به طور مثال با قولنامه ملکی را بفروشد و مجددا با سند رسمی آن ملک را به دیگری انتقال دهد .

بنابراین معامله اول می تواند با سند عادی باشد یا سند رسمی اما معامله دوم می بایست حتما با سند رسمی انجام شود تا مشمول جرم معامله معارض باشد . در غیر اینصورت با جمع شرایط مشمول جرم انتقال مال غیر می شود .

چه اموالی شامل معامله معارض می شود

به موجب این ماده معامله معارض شامل هر نوع مالی اعم از منقول و غیر منقول می شود . بنابراین در اموال دیگر از جمله اتومبیل ، موتور سیکلت و .. چنانچه با تنظیم سند رسمی یا عادی انجام شود نیز امکان تحقق این جرم هست .

مال غیرمنقول : آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از آن که استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان به نحوی که نقل و انتقال آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن باشد . بنابراین ، خانه ، زمین و باغ و ساختمان اموال غیر منقول هستند .

مال منقول : اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد ، بدون آنکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید ، منقول است .مانند اتومبیل ، دوچرخه و یخچال و ..

رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص معامله معارض

نظر به این كه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یك مال می ­باشد و در نقاطی كه ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری باشد ، سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یك از ادارات و محاكم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت بنابراین چنانچه كسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ­ای نسبت به مال غیرمنقول بوسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله­ ای با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده كیفری دیگری قابل انطباق باشد.

همانطور که در نوشته مربوط به قولنامه و نکات حقوقی آن ذکر شد به موجب موادی از قانون ثبت در معاملات اموال غیر منقول ثبت شده می بایست در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و دادگاهها و ادارات دولتی فقط شخصی را مالک می دانند که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد . برای اطلاعات بیشتر به آن مقاله مراجعه کنید .

به موجب این رای وحدت رویه در نقاطی که ثبت معاملات اموال غیر منقول اجباری است معامله ای با سند عادی انجام دهد و بعدا با سند رسمی معامله یا تعهدی متعارض انجام دهد مشمول مجازات معامله معارض نمی شود . با توجه به سایر قوانین در این مورد خاص مجرم به مجازات فروش مال غیر موضوع قانون انتقال مال غیر محکوم می شود .

وضعیت معامله معارض

در معامله معارض معمولا اولین معامله معتبر است و معاملات دوم به بعد معتبر نمی باشد . اما باید توجه داشت این موضوع در جایی که نفر دوم به شکل قانونی و با سند رسمی ملک به او منتقل شده است و تمامی الزامات قانونی را رعایت کرده ممکن است محق شتناخنه شود چرا که تاریخ اسناد عادی مانند قولنامه نسبت به اشخاص ثالث فاقد اعتبار است .

رویه ثابتی در دادگاهها در این خصوص وجود ندارد و بسته به نظر قضایی قاضی و اقناع وجدانی او با توجه به سایر مدارک و اوراق رای صادر می شود .

در مواردی ممکن است اختلاف حاصلخ مابین دو سند رسمی باشد که چون قبل از تنظیم سند رسمی ، قولنامه ای تنظیم شده و وجوهی رد و بدل شده و ممکن است ملک در تصرف یکی از خریداران باشد ، مجموع این دلایل در صدور رای به نفع یکی از طرفین تاثیر گذار است اما در شرایط مساوی سند رسمی که ابتدا تنظیم شده معتبر است .

ابطال سند در معامله معارض

در معامله معارض با توجه به اینکه اسناد متعددی صادر شده است و هر شخصی سند خود را معتبر می داند ، ذینفع می بایست در دادگاه حقوقی ابطال آن معاملات را درخواست کند .

شما می توانید سوالات خود را در انتهای این نوشته در قسمت دیدگاهها بپرسید تا وکیل پایه یک دادگستری به آنها پاسخ دهد . همچنین می توانید جهت اخذ وقت ملاقات حضوری با وکیل پایه یک دادگستری با شماره همراه درج در سایت تماس بگیرید .

این پست دارای 3 نظر است

  1. آرش

    سلام وقت بخیر
    بنده سال 1390ملکی را که سه دانگ قبلا به مدرسه واگذار شده بود و سه دانگ دیگر در تصرف شخص فروشنده بصورت وکالت و سند دستی خریداری کردم،اقدامی بنده جهت ملک انجام ندادم تا سال 1398 متوجه شدم بخشی از ملک متعلق به یک انجمن می باشد که از فروشنده شکایت کردم که قاضی قرار منع تعقیب صادر کرد برای فروشنده و اعلام داشت که فروشنده ملک را از پلاک ثبتی که بنام می باشد در اداره ثبت و اسناد بنام شما زده،بگذریم که قاضی پرونده با فروشنده دوست بود،امسال بنده به محل ملک مراجعه که شخصی اقدام به تصرف ملک نموده با یک سند دستی به سال 1396 ،ضمنا پس از رای قاضی بنده ملک را قطعی از طریق دفترخانه در سال قبل بنام خودم زدم و در اداره ثبت و اسناد بنده بعنوان مالک تلقی میشم،اون شخص فروشنده خودش را به دیوانگی زده،این شخص که ملک را با سند دستی خریده ملک میگه در تصرف منه،این ملک به من تعلق میگیرید بنده فقط تصرف نکردم بدلیل محل ملکم دقیق مشخص نبود .از لحاظ اداره ثبت اسناد بنده بعنوان مالک قانونی ملک می باشم

    1. سلام ، با توجه به اینکه به اظهارات شما می بایست علیه فروشنده سابق شکایت فروش مال غیر طرح کنید و علیه متصرف فعلی دعوای خلع ید طرح کنید

  2. Ghaemi

    بسیار عالی بود سپاس از مطالب مفید 👌❤❤❤❤❤

دیدگاهتان را بنویسید